【初級】はじめての不動産の不動産売却 お家 売却の手順まとめ
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-過去のケース-
私も営業時代に実際あったことなのですが、最後の銀行で受け渡しのお取引中にて
売主様ご夫婦（担当は某大手不動産会社営業）がずっとムスッと怒ってらっしゃいました。
お取引と言うハレの日になぜ不機嫌なのだろう？
契約の時には明るくお話されておられたご夫婦だったので、よりなぜ？っと、、となったことがあります。
私が担当させていただいた買主様とは楽しく進行していたのですが、最後に売主様が売主仲介業者への仲介手数料をお支払いの際に、「納得できない。」と不満を口にし、このお取引は改めて後日にしてほしいと爆発されました。
その場にいる司法書士、銀行員（買主担当）、大手不動産会社、私、もっとも買主様は大慌てです。
もう血の気が引きそうになり、みんなで売主様ご夫婦の不満をお聞かせいただきました。
原因は上記で書きました「空白地帯」で発生していました。
売却を検討する段階から整理しておけば、互いに嫌な気持ちではお取引することなく、安心な不動産取引が実現していたと考えられます。
ですので、この記事をお読みいただいている皆様には安心な不動産取引を実現してください。
不動産売却の手順と引き渡し時期
前もってしっかり整理してによっては任せた不動産会社を失望しないように、夫婦喧嘩しないようにしましょう。バタバタするタイミングがあります。
事前に理解したうえで、準備すれば無理のない日程にすることができます。
一般的に契約から取引までは1か月から2か月程度となります。
1か月では若干忙しないです。
すでに空き家にしている。空き家予定の方には間に合うかもしれませんが、これから引越しする・販売中に居住していた方はギリギリの日程となります。
ですので販売開始時・媒介契約時にしっかりと引き渡し時期について担当不動産会社の方としっかり打ち合わせを行ってください。
共働きのご夫婦、ご主人様が引越し準備の戦力として弱い夫婦、小さい子供さんのいらっしゃるご家庭やご年配の方は、特に引き渡し時期について不動産会社に任せきりにせず、販売開始時・媒介契約時にしっかりとご希望をお伝えください。
時には引き渡し3か月といった条件を付加するケースもあります。が、販売との兼ね合いがありますので、そこまで強気にいくべきなのか？不動産価格が下がってしまわないのか？
媒介契約前に打ち合わせください。
また初めて不動産を売却される方には売り出し前にお取引のことをイメージすることも難しいかと思います。
最終決定は売買契約書に「～までに引き渡す」という文言がありますので、値段等の諸条件を打ち合わせの際に、引き渡しの希望をお伝え下さい。
ですが、この時期には相手（買主）がいる状況での調整になるため大きな変更は難しくなっています。
やはり、販売開始時に引き渡し時期の調整をしている方が無難です。
［不動産売却 お家 売却の手順］を解説
ここではサンプル家族 伊藤家のお引越しで［不動産売却 お家 売却の手順］を解説していきます。
売却物件：京都府宇治市 – マンション
京都府宇治市在住 子供：2人（小学生）
引越し先：京都市新築戸建（完成済）
1.媒介契約（不動産）
子供が2人いる状況では引越しを2回するのは難しいため［居住］のまま販売することに
売買契約後、引き渡し期間は45日程度
とある不動産会社に専任媒介契約を結ぶ。
2.申込内容の整理
| ・価格について | ＊＊＊＊万円 |
| ・動産処分について | すべて処分 |
| ・引き渡し時期 | 契約後45日までに |
| ・その他諸条件確認 | 買主の住宅ローン特約あり |
2-2.付帯設備・物件状況報告書作成
不動産会社によって作成方法に違いがありますが、
売主・買主でのトラブルが発生しやすい点です。
売主が知っている告知するべきこと、故障箇所など本紙に書いてあることは伝えましょう。
不動産会社には言ったでは売主責任を逃れない点になります。
可能であれば事前に本紙を預かり、下書きしていてもいいかもしれませんね。
3.売買契約
買主の住宅ローン特約1か月
このローン特約が売主の手順を狂わします。
少しだけ住宅ローン特約を解説します。
（融資利用の場合）
１ 買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資（Ｉ）―１のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。
２ 標記の融資未承認の場合の契約解除期限（Ｉ）―１までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限（Ｉ）―１が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。
３ 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。同時に本物件の売買を媒介した宅地建物取引業者も受領済の報酬をそれぞれ売主・買主に無利息にて返還しなければならない。
４ 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記（Ｉ）―２までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限（Ｉ）―１が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合には、第２項の規定は適用されないものとする｡
ザックリ解説
契約はしたけど買主ローンが通らない時は契約を解除し、手付金も売主から買主へ返却する。
つまり住宅ローンが通らなければ、違約金なしで契約解除 となります。
なにが問題かと言うとこの結果がはっきりするのが契約後少し経ってからになる点になります。
銀行系住宅ローンの審査には事前審査と本審査の2回審査があるのですが
本審査は契約後に行われます。（必要書類に売買済み契約書の必要があるため）
本審査の結果を待たずに、先に引越ししてしまうと住宅ローン特約により白紙の解除となった場合、どうしようもありません。
買主の住宅ローンが本審査が問題ないのか？
引越ししても問題ないのか？
少しでも買主の住宅ローンが怪しければ、伊藤家の契約のように引き渡し時期が45日では足りないようにみえます。
不動産会社へ住宅ローン特約をどれぐらい心配したらよいのか相談して、またお引越し業者にも上記のような条件が付いた不動産売買である旨をお伝えいただき、どのようにするべきなのか。ご相談いただく必要があります。
（無事、住宅ローン本審査 内定）（宇治市へ転出届：転出先が決まってから（目安は転出される日の14日前程度）または転出してから14日以内：リンク宇治市HP
宇治市へ転出届
4.お引越し
さあ、お引越しです。
退去するお家は掃除するべきか？の記事をつけておきます。
よろしければ併せてご覧になってください。
また売買契約の際に買主と取り決めた「付帯設備報告書」の通り、撤去するもの・残すものができているかご確認ください。
未確定なものが、残地物があるようでしたら不動産会社に相談してください。
細かい点ではライフラインの電気、水道、ガスの閉栓をどうするべきか。
こちらも不動産会社にご相談ください。
マンションの場合、水道は管理会社での清算となっていることが多いです。
引き渡し後買主の水道料金を売主から管理費等と一緒に引き落としされているケース良く見ます。
この点は管理会社の判断になってくるため、管理会社や管理人がいれば管理人にどうするべきか、ご相談ください。
無事引越しを完了したら京都市内への転入届を提出します。
詳しくは京都市HP
伊藤家では子供さんの転校もあるため、この転入届の際に教育委員会から「転入学通知書（就学通知書）」が渡されますので、こちらを学校にお持ちください。
5.取引・決済・残代金支払日の準備
・必要な書類を集めること
・抵当権があるようでしたら抵当権抹消手続き
・火災保険解約手続き
お引越しにテンテコマイの中、上記の準備をしないといけません。
この時期には取引日も決まっていることが多いです。
一番大変な時期かもしれません。
最初に出てきました大手不動産会社担当のトラブルもここで小爆発していたらしいです。
6.取引・決済・残代金支払日
ここまで来ましたらもう安心です。
しっかり不動産会社の担当営業は支えてくれましたか？
ぜひ「安心な不動産取引を実現してください」
7.譲渡所得税の申告
最後でしょうか。忘れてはいけない申告です。
お引越しが落ち着き、不動産会社ともう何か月も連絡を取っていないと忘れてしまっているかもしれませんが、申告が必要です。
申告期間：売却した翌年の2月16日～3月15日
申告場所：税務署など
次の行き先を住宅ローンでご購入した伊藤家は住宅ローン控除の申告と併せて申告することができます。
詳しくは
国税庁［土地や建物を売ったとき」ページつけております。
こちらをご参照ください。
国税庁［土地や建物を売ったとき」
「初めての不動産売却 お家 売却の手順まとめ」のまとめ
最後までお読みいただき、ありがとうございます。この記事長かったですね。
営業時代のいろんなお客様のことを思い出してこの記事を作成しました。
不動産の営業として成長させていただきました。
今も感謝のきもちでいっぱいです。ご一緒に経験させていただきました経験を
より安心の不動産取引のために、今後も広げていきます。
そんな私どもが不動産の営業とエンジニアで不動産取引をより安心にするために最初にプロダクトしたのが［不動産をぐるっと査定］サイトです。
一括で複数の不動産会社へと相談することで、多数の提案をいただき、提案の中から選んでいただくITサービスになります。
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