路線価？？路線価を不動産の査定に利用する！

路線価？？

こんにちは。この記事では路線価を正しく理解し、不動産の金額を調べるときに有効に活用しましょう。と言う記事です。

まずは路線価とは、毎年７月１日に路線価が国税庁から発表されます。
テレビや新聞で京都のここは＊＊％UPしたとか＊＊DOWNしたとか話題になります、あの「路線価」です。

路線価はテレビで放映される一部を公表しているわけではなく、調べたい不動産の近くも公表されています。

路線価はどんなものか？
また路線価図には色んな記号や補正が図に表示されています。
最後に活用法などを紹介してまいります。

路線価はこちらからご覧になれます。が少し待ってください。最後にお読みいただいてから是非ご覧になってください。（財産評価基準書｜国税庁）
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

 

 

道路に価格がついているので「路線価」

路線価は、不動産の価格を表す指標の１つ

路線価は、不動産の価格を表す指標の１つになります。
他には「公示地価（地価公示）」「都道府県地価調査」「評価額」「基準地価」などがあります。

上記２種類の路線価があります。
それぞれ相続・固定資産税に対応する税金の計算をする時に利用されます。

全ての土地の査定することはその数も膨大で時間がかかり、また、いつの時点で測るのかによっても差が出てきてしまいます。
そのため国税庁（税務署）は税務署は道路に「＊＊万円/１㎡」と表示したうえで、補正をかける方式を採用しています。

 

道路に価格がついているので「路線価」

道路に価格がついているので「路線価」

言葉的にはわかりやすいですね。
※公道にのみ路線価がついております。一般的には私道は考慮していません。

 

 

路線価と混同されやすい「公示地価」について

路線価と公示地価は役所からだされる不動産の価値を示す指標とする点では似ています。

路線価は毎年１月１日（評価時点）→７月１日（公示）

地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額、精通者意見価格等を基に決定されます。

地価公示・都道府県地価調査は４月に国土交通省が発表しています。
鑑定評価書の内容をみると細かい情報が書いてあります。
良い情報が満載になりますので是非ご覧になってください。

ちなみに弊社事務所の近く地点（京都市下京区寺町通綾小路下る中之町568）

こちらから公示価格をお調べいただけます。

標準地・基準地検索システム
国土交通省
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=2&SKC=26107

 

 

路線価図の調べ方

路線価を調べていきましょう。
（路線価図の見方については後で解説します。）
今回は弊社事務所のある。京都府京都市下京区で調べてみます。

〇全国地図からまずは選択

〇市区町村から選択

〇財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」がでます！

調べたい対象不動産はありましたでしょうか？
矢印と数字の入った記号のあるものをご確認ください。

次から路線価図の見方を見ていきましょう。

 

 

路線価図の見方

路線価は１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示されています。
数字から見てみましょう。

例えば500Cと書かれているところがあれば、500（千円）/１平方メートルとなります。
 50万円/１㎡になり、約165万円/坪単価になります。 

※坪単価の計算方法は、0.3025を割って頂ければ、計算できます。
上記例）50万円÷0.3025≒165万2893円

しかし、「奥行補正」が必要なのでもう少しなのでお読みください。
ここで終わらないでください！！
もう少しだけお付き合いください。

その他、気になる他の記号については

を知りたい場合に利用します。

地区の種類

 

借地割合

 

上記「路線価図」を見ていただくと四条通・烏丸通はさすが！借地権割合が「B」ですね。

ここまでくれば、残りは「奥行価格補正率」
すこし計算が入ってきますが、図解してます。

奥行距離による奥行価格補正率

奥行距離とは：敷地の奥行・土地が道路から奥に向かって伸びている距離

国税庁により定められた補正率を乗じてください。（国税庁HP）

路線価 × 奥行距離による奥行価格補正率 = 1㎡当たりの路線価
1㎡当たりの路線価× 地積（土地面積）= 評価額

はい。こちらでほぼ完成です。
ほぼなのは他にも補正があるのですが、そちらは専門的知識がもっとひつようになるものになります。
もう少し余裕がありそうでしたらお試し下さい。

 

その他の補正

◯側方路線影響加算率
◯二方路線影響加算率
◯不整形地補正率
◯間口狭小補正率
◯奥行長大補正率
◯がけ地補正率

 

最後に

路線価は不動産の価格を知るためには重要な指標となりますが、実際に成約となる金額とは大きく価格がズレます。
公示地価（地価公示）の方が査定額に近いものが得らる可能性が高いです。
しかし、自宅など思い入れのあるものはどうしても主観的な査定になりがちなところを客観的に比較することができる点においては最重要な指標となるのではないでしょうか？
また不動産に携わるお仕事をされておられる方の中には、相場観のためほぼ毎日見ておられる方もいらっしゃいます。
そんな方達はやはり優秀です。

路線価では近くの成約事例との対比して利用する。
過去に自ら売却した事例で「苦戦した」「申し込みが重複した」など成約価格などの数字には反映されないデータを重視?活用できる優秀な地元の会社にはより精度の高い査定をするために必要な指標となります。

また不動産会社の査定表のウソを見破ることかもです。
ぜひご活用ください。

京都府内限定にはなりますが、地元の不動産会社の中でも優秀な会社をお探しでしたら弊社サービスをご利用いただけます。
よろしければ無料サービスですのでこちらもご活用ください。