「安心R住宅」制度に関するQ＆Aの一部を紹介

こんにちは。

2018年4月より開始されました「安心R住宅」についてです。
国土交通省よりこの制度に関してQ＆Aが公開されてます。わかりやすいQ＆Aでしたので業者向けの部分を削除し、一部をご紹介させていただきます。中古住宅の販売する場合優秀な制度ですが、少し複雑なのが面倒ですが慣れた業者さまにお任せすればきっとお力になっていただけると思います。

しかし、複雑で面倒なため不動産会社も喜んで進めてくれないかもです。
「安心R住宅」制度のことを知っていることによって、相談対象の住宅にメリットがあるのか？とご相談いただきやすくなることにより、この記事が価値あるものになれば幸いです

この記事は「安心R住宅」制度に関するQ＆Aに関する記事になります。
制度の概要については上記関連記事の方がわかりやすいです。併せてご覧になってください。

業者向けの内容部分は削除しております。
「安心R住宅」の国土交通省Q＆Aはこちらになります。

詳しくを見る
業者様はこちらをご参照ください。

 

「安心Ｒ住宅」制度に関するＱ＆Ａ

本制度は戸建住宅・共同住宅等とも に対象となりますか。 戸建住宅・共同住宅等ともに対象となります。戸建住宅については、共同住宅等と共通する情報開示項目に加え、「防蟻に関する情報」の「有」「無」「不明」の別を開示することとしております。一方、共同住宅等については、戸建住宅共通する要件のほか、管理規約及び長期修繕計画を有することが必要となるとともに、「共同住宅等の共用部分の管理に関する情報」の「有」「無」「不明」の別を開示することとしております。
本制度は賃貸住宅も対象となります
か。		 本制度は既存住宅の売買に当たって住宅購入者に正確な情報をわかりやすく提供することを目的としたものであり、賃貸借は対象としておりません。
本制度は買取再販に限定した制度ですか。 本制度は流通形態を限定するものではありません。
宅地建物取引業者が標章の使用を希望しても、所属団体が登録団体でない場合は、使用できないのですか。 「安心Ｒ住宅」の標章を使用するには、登録団体の構成員であって、かつ、登録団体から許諾を得ることが必要です。
リフォームを行う事業者やインスペクション（建物状況調査等）を行う事業者も、本制度の登録団体の構成員である必要がありますか。 登録団体の構成員である必要はなく、構成員以外の事業者がリフォームやインスペクションを行っても差し支えありません
既に住宅リフォーム事業者団体登録制度の登録団体に加盟していますが、本制度について異なる事業者団体に加盟することはできますか。 本制度と住宅リフォーム事業者団体登録制度とは別の制度であり、加入する登録特定既存住宅情報提供事業者団体と登録住宅リフォーム事業者団体が異なっていても差し支えありません。
「安心Ｒ住宅」独自の補助金や税制の特例はありますか。 「安心Ｒ住宅」の推進自体を目的としている補助金や税制の特例措置はありません。なお、平成 30 年度税制改正において、買取再販事業で扱われる住宅について、事業者に課される不動産取得税を減額する現行の特例措置の対象を、対象住宅が「安心Ｒ住宅」で ある場合等に、敷地部分に拡充される予定です。
過去に「安心Ｒ住宅」として広告された 既存住宅を購入し転売する際、再度インスペクション（建物状況調査等）などを実施する必要がありますか。 「安心Ｒ住宅」として購入した住宅を「安心Ｒ住宅」として転売する際は、あらためて「安心Ｒ住宅」の要件へ の適合を確認する必要があります。
登録団体によってリフォームの点検項目や「安心Ｒ住宅調査報告書」の様式が異なるのは何故ですか。 既存住宅市場のあり方は、地域や物件の形態などに より異なることから、国は基本的なガイドラインを提供 し、詳細は「安心Ｒ住宅」の標章を付与する登録事業者団体ごとに設定することとしております。また、「安心Ｒ住宅調査報告書（様式例）」については、既存の 商標付与の取組における様式を活用することも可能となるよう、参考資料として示しておりますが、独自の様式を利用する際は、様式例の内容を含むものとす ることとしています。
「（標章を使用するときは）専任媒介契約を締結すること」とありますが、専任媒介契約のほか専属専任媒介契約も対象となりますか。 専属専任媒介契約及び専任媒介契約のどちらでも差し支えありません。
登録団体から許諾を得た構成員が自ら売主となる場合も、「安心Ｒ住宅」の標章を使用することはできますか。 登録団体から許諾を得た構成員（宅地建物取引業者）が自ら売主となる場合も、「安心Ｒ住宅」の標章を使用することが可能です。
登録団体から許諾を得た構成員が自ら売主として標章を使用する場合も、他の宅地建物取引業者と専任媒介契約を締結しなければならないのですか。 一の住宅に関して複数の登録団体の構成員（宅地建 物取引業者）が標章を使用することができると、住宅購入者から見て、標章に関する責任の所在がわかりにくくなるおそれがあります。このため、現在の「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度の標章の使用について」上は、構成員が売主と（専属）専任媒介 契約を締結することにより、住宅ごとに元付業者となる構成員及び登録団体を特定することとしておりま す。一方、構成員が自ら売主として標章を使用する場合は、標章に関する責任の所在が明らかであることから、他の宅地建物取引業者と（専属）専任媒介契約 を締結しなくても差し支えありません。
「安心Ｒ住宅」の標章を使用するための検査の斡旋報告書の作成等の業務について、仲介手数料とは別に斡旋料や手数料を受領できますか。 建物状況調査の斡旋や「安心Ｒ住宅調査報告書」の作成等は、基本的には、売買契約の成立に向けた媒介行為の一環として行われるものであり、宅地建物取引業者が報酬とは別にこれらの手数料等を受領することは想定していません。
媒介契約、重要事項説明、売買契約時の書面に「安心Ｒ住宅」に関連する事項を記載する必要がありますか。 媒介契約、重要事項説明、売買契約時の書面において、「安心Ｒ住宅」に関連する事項として、一般的に記載を求めている事項はありませんが、契約にあたり重要な事項等である場合は、それぞれの取引や契約内容を踏まえ、適切に記載する必要があります。
旧耐震基準の住宅を改修した結果、「上部構造評点」が 1.0 以上になれば、「安心Ｒ住宅」の耐震性の要件に 適合したものとして取り扱うことができますか。 お尋ねのとおりですが、いずれにせよ、耐震基準適合証明書等ガイドラインに記載されている書類により新耐震基準への適合を確認してください。
新耐震基準等に適合していない住宅であっても、耐震改修を含むリフォーム提案書を付けることで「安心Ｒ住宅」の対象となりますか。 広告時点で新耐震基準等に適合していることが必要であることから、新耐震基準等に適合していない住宅に耐震改修を含むリフォーム提案書を付しても「安心Ｒ住宅」の要件を満たすことにはなりません。
本制度の耐震性の要件を満たさない
物件に対して、耐震改修のための補助制度はありますか。		 耐震改修については、国の助成制度のほか地方公共団体ごとにも独自の助成制度があり、それぞれ対象や内容が異なります。詳しくは、お住まいの地方公 共団体の耐震改修担当窓口へお問い合わせくださ い。
既存住宅売買瑕疵保険の登録検査事業者は、どのように探せばいいのですか。 「既存住宅売買瑕疵保険検査事業者検索システム」をご利用ください。 【参考】既存住宅売買瑕疵保険検査事業者検索システム（（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会） http://search-kashihoken.jp/
インスペクション（建物状況調査等）の実施費用は誰が負担するのですか。 制度としては定めておりません。
既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合していることは、具体的にどのように確認するのですか。 住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する「既存住宅売買瑕疵保険検査適合証」または登録検査事業者 が発行する「建物状況調査の結果の概要」・「検査報告書」により既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合していることを確認してください。
住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する「既存住宅売買瑕疵保険検査適合証」は必須ですか。 検査適合証は必須ではありませんが、広告時点で登録検査事業者による検査のみ実施している場合は、売買契約成立後に、保険法人による書類審査において保険契約の締結が不可と判断されたり、保険法人による再検査が必要になったりする可能性が残るため、広告時点で保険法人による検査まで実施し、検査適合証の発行を受けていることが望ましいと考えます。
最終的に住宅購入者が、購入後、既存住宅売買瑕疵保険を活用した保証を利用しなかった場合でも、「安心Ｒ住宅」の要件を満たすことになりますか。 既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合していれば、住宅購入者が既存住宅売買瑕疵保険を活用した保証を利用するか否かによらず 「安心Ｒ住宅」の要件を満たすこととなります。
住宅瑕疵担保責任保険法人が適合証を発行するために必要な費用はどれくらいですか。 保険法人により異なりますので、各法人にご確認ください。
従来の既存住宅現況検査は、「安心Ｒ住宅」のインスペクション（建物状況調査等）の要件に該当しますか。 既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合していれば、要件を満たすこととなりま す。
継続的な実績や経験のあるインスペ クターが実施するインスペクションを、「安心Ｒ住宅」のインスペクション（建物状況調査等）と同等のものとして取 り扱うことはできますか。 既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合した住宅であることを確認できる必要があるため、建物状況調査として行う場合を含め、既存住宅売買瑕疵保険の検査を行うことができる建築士等が行うこととしております。
リフォーム提案書を付して売買し、引き渡し後にリフォームする場合における、既存住宅売買瑕疵保険を活用した保証を利用する場合の注意点を教えてください。 引き渡し後にリフォーム工事を行う場合、既存住宅売買瑕疵保険の支払い対象外となる場合があります。 引き渡し後にリフォーム工事をした部分を保険の対象 とする場合は、引き渡しまでの間に既存住宅売買瑕疵保険（引渡し後リフォーム型）への変更手続きを行うか、別途リフォーム瑕疵保険を活用した保証を利用 することが必要です。詳しくは住宅瑕疵担保責任保険法人にお問い合わせください。
構造上の不具合または雨漏りが認め られた住宅であっても、広告時点において当該箇所の改修が完了していれ ば「安心Ｒ住宅」の対象となりますか。 その場合、誰がどのタイミングで確認するのですか。改めてインスペクショ ン（建物状況調査等）を行うのですか。 構造上の不具合または雨漏りが認められた場合でも、広告時点において当該箇所の改修が完了しているものであれば「安心Ｒ住宅」の対象となり得ます。その場合、当初のインスペクションを行った者が改修さ れたことを確認し、改修が完了したことを示す書面があること、または改めてインスペクションを行うことが必要です。
登録団体に「検査適合証」または「建 物状況調査の結果の概要」の写しを 提出する必要はありますか。 「検査適合証」または「建物状況調査の結果の概要」の写しを登録団体へ提出することを義務付ける規定はありません。
共同住宅等の場合のインスペクション（建物状況調査等）は、共用部分についても行うのですか。 共用部分も対象となります。具体的な範囲については、登録検査事業者等にお問い合わせください。
住宅リフォーム工事の実施判断の基準は、共同住宅等の場合、専有部分についてのみ定めればよいですか。 共同住宅等の場合、住宅リフォーム工事の実施判断の基準は、専有部分についてのみ定めれば足ります。
築浅物件の場合、リフォーム提案書を 作成・交付しなくてもよいですか。 登録団体が「建築後極めて短い場合」の基準を定め、当該基準に適合する既存住宅である場合は、リフォーム提案書の作成・交付は不要です。
「建築後極めて短い場合」を住宅リフォームの実施判断の基準に定める必要がありますか。 「建築後極めて短い場合にはリフォーム工事・リフォーム提案書は不要」と取り扱う場合には、住宅リフォームの実施判断の基準に定める必要があります。ガイドラインに参考情報を掲載しております。
住宅購入者は、必ずリフォーム提案書の内容のリフォーム工事を実施しなければならないのですか。 住宅購入者の判断で、構成員から交付されたリフォ ーム提案書によるリフォーム工事を実施しなかったとしても差し支えありません。
リフォーム提案書を作成する事業者に 条件はありますか。 リフォーム提案書の作成者は、住宅購入者が望む場合、原則としてリフォーム提案書に記載された費用に関する情報の範囲内でリフォーム提案書の内容の工事を実施することができる住宅リフォーム事業者等である必要があります。具体的には、住宅リフォーム事 業者と連携し元請けとなる宅地建物取引業者や、住 宅リフォーム事業者を紹介できる建築士が想定されますが、登録住宅リフォーム事業者団体の構成員である住宅リフォーム事業者により作成されたものであ ることが望ましいと考えます。
リフォーム工事を実施せず、リフォーム提案書を作成・交付する場合、リフォーム工事前の現況写真の掲載は必要ですか。 リフォーム提案書を作成・交付する場合、住宅購入者がリフォーム前の現況の写真等を閲覧できるようにすることが必要です。また、リフォーム提案書にはリフォーム工事後の設備等のイメージ（写真等）を掲載してください。
リフォーム提案書の作成に係る費用は、誰が負担するのですか。 それぞれの契約や取引内容に応じて、当事者間で決めることとなります。住宅リフォーム事業者が売主等からリフォーム提案書の作成に係る費用を受領する ことも可能です。
リフォーム提案書に基づくリフォーム工事に要する費用は、誰が負担するのですか。 住宅購入者が希望し、リフォーム工事を実施する場合は、住宅購入者が負担することが一般的です。
リフォーム提案書を付けて広告し、売買契約後にリフォーム工事を行ってから引き渡すことは可能ですか。 「リフォーム提案書に基づき住宅リフォーム工事を行 うことを取引条件として当該既存住宅を売買するものではない旨を、住宅購入者へ説明すること」としていますので、これに抵触しないようにしてください。
情報提供５項目が全て「無」または「不明」となる物件も対象となりますか。 「安心Ｒ住宅」は「新耐震基準等に適合すること」を要件としているため、「建築時の情報」に例示される情報のいずれかを有する蓋然性が高いですが、必須の情報提供項目の全てについて「無」または「不明」であったとしても、「無」または「不明」であるという情報が開示されているものとして対象としたうえで、市場において評価されるべきものと考えております。
「有」「無」「不明」の開示が必要な情報の有無は、売主にだけ確認すればよいのですか。書類の実物を確認する 必要はありますか。 売主に書類の有無を確認するほか、共同住宅等の場合は必要に応じて管理組合や管理会社にも問い合わせることが必要です。また、広告時点で住宅購入者の求めに応じて書類を開示できるようにしておくこと が必要です。
「有」とした情報（書類）については、住 宅購入者に開示し、渡さねばならないのですか。 「安心Ｒ住宅調査報告書」において「有」とした書類について、住宅購入者が求める場合にはその内容を開示することが必要です。また、これらの書類は、住宅購入者が購入後にリフォーム工事やメンテナンス等を行う際に参考となるため、住宅購入者に渡すことが望ましいと考えます。
住宅履歴情報を住宅履歴情報サービス機関が保存・管理している場合、その内容について、当該機関に対しても 確認しなければならないのですか。 住宅履歴情報を住宅履歴情報サービス機関が保存・管理している場合には、必要に応じて当該機関に問 い合わせ、書類の保存の有無を調査してください。なお、売主以外の者が書類を保有している場合は、「安心Ｒ住宅調査報告書」の「その他の情報」欄にその旨を記載してください。
「保険契約等に係る情報」について、 有無等の開示が必要なのは、「過去に提供された保証」と「購入後に提供される保証」のどちらですか。 購入後に提供される保証について、情報の「有」「無」「不明」の別を記載してください。
「安心Ｒ住宅調査報告書」はいつ住宅 購入者に交付する必要がありますか。 「安心Ｒ住宅調査報告書」は住宅購入者の来店時または内見時に交付してください。
「安心Ｒ住宅調査報告書」の内容が誤っていたことが判明した場合、報告書を作成した宅地建物取引業者に責任はありますか。 「安心Ｒ住宅調査報告書」の内容に対する責任は、一義的には、報告者である宅地建物取引業者が負いま すが、記載事項に係る事実関係の確認をあらかじめ 十分に行ったにもかかわらず、売主等から虚偽の情 報提供を受けたことにより同報告書の内容が誤って いた場合等については、宅地建物取引業法の監督上 はそのような点も考慮されることになります。
「再建築不可」の物件の場合、「安心Ｒ 住宅調査報告書」への記載は必要ですか。 「再建築不可」の物件の場合は、「安心Ｒ住宅調査報 告書」の「その他の情報」欄にその旨を記載することが望ましいと考えます。
登録団体の事業者が「安心Ｒ住宅取扱店」と記載した看板やのぼりを掲げたり、自社を「安心Ｒ住宅取扱店」として広告したりすることはできますか。 本制度で使用する標章は、既存住宅の広告に使用するものであり、事業者が「安心Ｒ住宅取扱店」等の形 で自らの広告に使用することはできません。詳しくは 「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度の標章の使用について」及び「特定既存住宅情報提供事 業者団体登録制度（「安心Ｒ住宅」）ロゴマーク使用マニュアル」をご参照ください。
「安心Ｒ住宅」の標章に有効期限はありますか。 標章は、①売買の契約日、②売主との専任媒介契約の有効期間（３ヶ月以内）の満了の日、③リフォーム 提案書が交付される場合には、当該提案書の有効期限または④既存住宅売買瑕疵保険の加入に必要な 検査の有効期限（検査実施日から原則１年間）の最も早い期日まで有効となります。
「安心Ｒ住宅調査報告書」は、専任媒介契約の有効期間が満了するごとに作成し直さなければならないのですか。 専任媒介契約を更新した場合は、改めて「安心Ｒ住宅調査報告書」を作成し、登録団体へ提出してください。
登録団体の構成員に対する監督は、宅地建物取引業法によるものとなるのですか。 登録団体から構成員に対する指導、助言、勧告、勧告に従わない場合の使用許諾の取り消し及び除名は 本制度に基づくものですが、宅地建物取引業法等に違反する場合には、同法による監督処分が行われる可能性もあります。
登録団体における既存のロゴマークと「安心Ｒ住宅」のロゴマークを重複して表示することは可能ですか。 「安心Ｒ住宅」のロゴマークを他のロゴマークと併記する場合には、一体のロゴマークに見えないようにしてください。詳しくは、「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度（「安心Ｒ住宅」）ロゴマーク使用マニュアル」をご確認ください。
インスペクション（建物状況調査等）や リフォーム提案書の作成に協力した企 業の名称を広告上に表示する必要はありますか。 いずれも広告上への表示は必須ではありませんが、インスペクションを行った登録検査事業者等の情報は「安心Ｒ住宅調査報告書」に記載する必要がありま す。また、リフォーム提案書を作成・交付する場合、住宅購入者に対する当該提案書の作成者の名称の開 示は必須ではありませんが、住宅購入者の求めに応 じて住宅リフォーム事業者のあっせん等を行う必要が あることにご留意ください。
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業者向けの内容部分は削除しております。
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いかがでしょうか？全部はご理解いただかなくてもよいかと思います。業者さまとお話しいただく際にある程度こんな制度があるとお知り頂けましたら損のしない中古住宅売却ができるのではないでしょうか？

 

何点か上記Q＆Aから留意点を書き出してみました。

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